Prace budowlane po zmianach w Prawie budowlanym

Po zmianie przepisów Prawo budowlane zostało w pewnym zakresie odformalizowane - zmniejszono ilość obowiązków ciążących na inwestorach, co sprowadza się przede wszystkim do wyłączenia szeregu robót z konieczności pozyskiwania na nie pozwolenia na budowę czy nawet składania zawiadomienia o zamiarze wykonywania takich prac. Zmiany są niewątpliwie korzystne dla inwestorów, choć nie ingerują w przepisy w takim zakresie, jakiego wielu oczekiwało.

Domy jednorodzinne

Podstawowa reguła dotycząca budowy obiektów pozostała w zasadzie niezmieniona - roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę. Zmienione przepisy rezygnują jedynie z wymogu ostateczności takiej decyzji, co pozwala inwestorowi szybciej przystąpić do realizowania inwestycji, gdy treść decyzji jest dla niego satysfakcjonująca. Wspomniana decyzja wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż 3 lata. Jeżeli inwestor prowadziłby prace po wygaśnięciu takiej decyzji, następują takie same skutki, jakby nigdy o taką decyzję nie występował (samowola).

Dla większości przyszłych inwestorów duże znaczenie ma zniesienie obowiązku uzyskiwania pozwolenia na budowę domu jednorodzinnego (w określonych przypadkach). O wydanie tej decyzji nie trzeba się ubiegać, choć można mimo wszystko skorzystać z takiej możliwości. Tym samym legalne wybudowanie domu może nastąpić albo po uzyskaniu decyzji w sprawie pozwolenia na budowę, albo po dokonaniu zgłoszenia zamiaru wykonywania robót w sytuacji, gdy starostwo nie wniesie sprzeciwu. W tym ostatnim przypadku wymaga się jednak, aby obszar oddziaływania obiektu mieścił się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. Projekt budowlany nie musi zawierać m.in. oświadczeń właściwych podmiotów o zapewnieniu dostaw energii, wody, ciepła i gazu, odbioru ścieków oraz o warunkach przyłączenia obiektu do sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, elektroenergetycznych.

Bez pozwolenia, ale czy bez zgłoszenia?

Bez pozwolenia na budowę można stawiać nie tylko domy jednorodzinne. Dotyczy to m.in. budowy wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m² (przed zmianą było to 25 m²), przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki.

Ponadto pozwolenia nie wymaga budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m² (z tym samym limitem zabudowy na każde 500 m² powierzchni działki). Bez pozwolenia można wybudować również wiaty o powierzchni zabudowy do 50 m², sytuowane na działce, na której znajduje się budynek mieszkalny lub przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe, przy czym łączna liczba tych wiat na działce nie może przekraczać dwóch na każde 1.000 m² powierzchni działki. Podobnie nie trzeba pozwolenia na budowę przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę czy zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³.

Inwestor nie musi ubiegać się o pozwolenie do wykonania robót polegających na remoncie obiektów budowlanych, przebudowie obiektów, które są zwolnione z obowiązku uzyskiwania na nie pozwolenia, przebudowie budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzi do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków czy też remoncie lub przebudowie urządzeń budowlanych. Bez pozwolenia można docieplać budynek o wysokości do 25 m (przed zmianą było to 12 m).

Najczęściej brak konieczności uzyskiwania decyzji o pozwoleniu na budowę nie będzie całkowicie zwalniał inwestora z formalności. W wielu sytuacjach trzeba będzie zgłosić tzw. zamiar budowy do starostwa. Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Właściwy organ, w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, może, w drodze decyzji, wnieść sprzeciw. Do wykonywania robót budowlanych można przystąpić, jeżeli organ nie wniósł sprzeciwu w tym terminie. Odmiennie niż do tej pory jest ustalany upływ terminu. Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora (do tej pory - dzień doręczenia decyzji adresatowi).

Inwestor ma obecnie wybór. Zamiast dokonania zgłoszenia dotyczącego robót budowlanych, które nie są objęte wymogiem uzyskiwania pozwolenia (ale które należy zgłosić do starostwa), może mimo wszystko wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwoleniu na tego rodzaju prace.

Co ważne, nie trzeba już dokonywać zawiadomienia z 7-dniowym wyprzedzeniem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę.

Samowola i jej legalizacja

Realizowanie inwestycji bez pozwolenia na budowę czy zgłoszenia bądź wbrew zgłoszonemu sprzeciwowi - gdy są wymagane - nadal stanowi samowolę budowlaną. Po spełnieniu określonych warunków można samowolę zalegalizować, przy czym wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od rodzaju budowy. W przypadku budowy bez zgłoszenia (wbrew sprzeciwowi) opłata może wynieść np. 2,5 tys. zł czy 5 tys. zł (tzw. mała samowola). Jednak gdy sprawa dotyczy budowy bez zgłoszenia (czy wbrew sprzeciwowi) wolno stojącego domu jednorodzinnego, opłatę ustala się jak dla samowoli dotyczącej obiektów, na których wzniesienie było wymagane uzyskanie pozwolenia na budowę (będzie to tzw. duża samowola) - przy domu jednorodzinnym wyniesie 50 tys. zł.

Warto zauważyć, że wprowadzono możliwość rozkładania na raty czy nawet umarzania opłaty legalizacyjnej. W tym celu stosuje się odpowiednio przepisy Ordynacji podatkowej, z tym że uprawnienia organu podatkowego przysługują wojewodzie.

Orzecznictwo sądowe

Charakter opłaty legalizacyjnej

Opłata legalizacyjna jest ustalana przez organ nadzoru budowlanego w procesie legalizacji samowoli budowlanej (art. 49 Prawa budowlanego), jednakże organ nadzoru nie nakłada na zainteresowanego obowiązku uiszczenia opłaty, a wyłącznie ustala jej wysokość. Opłata ta ma charakter dobrowolny i stanowi alternatywę dla sankcji rozbiórki samowoli budowlanej. Nieuiszczenie opłaty legalizacyjnej nie skutkuje powstaniem zaległości, która podlegałaby egzekucji administracyjnej, a jedynie rodzi obowiązek właściwego organu do wydania decyzji o nakazie rozbiórki.

Z wyroku NSA z dnia 17 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 921/14

Definicja pojęcia "budynek parterowy"

Parterowy budynek gospodarczy z art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego musi mieć tylko parter. Jeżeli wybudowany na działce obiekt budowlany, oprócz parteru ma również poddasze użytkowe, jest więc dwukondygnacyjny. Brak jest wprawdzie w przepisach definicji "budynku parterowego", jednakże utrwalone w języku polskim oraz w budownictwie potoczne rozumienie słowa "parter" tłumaczyć trzeba jako pierwszą kondygnację nadziemną, stanowiącą poziom, na którym znajduje się główne wejście do budynku. Natomiast ostatnie piętro położone bezpośrednio pod dachem spadzistym jest określane jako poddasze.

Z wyroku WSA w Bydgoszczy z dnia 18 sierpnia 2015 r., sygn. akt II SA/Bd 1336/14

Bez pozwolenia na budowę można prowadzić takie prace, jak m.in. budowa:

-	wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane,
-	przydomowych oczyszczalni ścieków o wydajności do 7,50 m³ na dobę i zbiorników bezodpływowych na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 m³,
-	przydomowych basenów i oczek wodnych o powierzchni do 50 m²,
-	przyłączy: elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i telekomunikacyjnych,
-	obiektów małej architektury,
-	ogrodzeń.