Odstępstwo od projektu budowlanego

Zakończyłem budowę domu i wprowadziłem się do niego. Wcześniej dokonałem zawiadomienia starostwa o wykonaniu wszystkich prac. Organ wniósł jednak sprzeciw z uwagi na to, że dopatrzono się istotnego odstępstwa od projektu budowlanego. Wszczęto wobec mnie postępowanie. Podobno teraz grozi mi kara za to, że zamieszkałem w obiekcie za wcześnie, co stwierdzono podczas kontroli. Czy jeśli tę karę zapłacę, sprawa zostanie zakończona i będę mógł legalnie mieszkać w tym domu?

Z pytania wynika, że w sprawie zaszły dwie nieprawidłowości. Czytelnik popełnił błąd polegający na tym, że wprowadził się do obiektu za wcześnie. Do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę (albo w niektórych przypadkach zgłoszenie budowy), można przystąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Tak przewiduje art. 54 Prawa budowlanego (Dz. U. z 2019 r. poz. 1186 ze zm.). Za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej operatora wyznaczonego albo dzień wprowadzenia do systemu teleinformatycznego (przy postępowaniu elektronicznym). Osoba, która nie dokonała zawiadomienia albo wprowadziła się przed upływem terminu bądź mimo sprzeciwu organu, musi liczyć się z karą. W przypadku domu jednorodzinnego kara ta wynosi 10 tys. zł.

Drugi problem to kwestia istotnego odstąpienia od projektu budowlanego. W myśl przepisów organ nadzoru wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych wykonywanych w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę, projekcie budowlanym lub w przepisach (art. 50 ust. 1 pkt 4 Prawa budowlanego). Takie postępowanie określane jest mianem postępowania naprawczego. Należy jednak pamiętać, że powszechnie przyjmuje się, że nie jest dopuszczalne nałożenie na inwestora wspomnianej kary finansowej z tytułu użytkowania obiektu, np. mimo braku zgłoszenia zakończenia budowy w sytuacji, gdy wobec inwestycji prowadzone jest postępowanie naprawcze.

Na ten moment nie wiadomo jak wspomniane postępowanie naprawcze się zakończy. W toku postępowania organ nakłada na inwestora np. obowiązek sporządzenia i przedstawienia projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz - w razie potrzeby - wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. W przypadku niewykonania nałożonego obowiązku wykonania określonych robót organ wydaje decyzję nakazującą zaniechanie dalszych robót budowlanych bądź rozbiórkę obiektu lub jego części, czy też doprowadzenie obiektu do stanu poprzedniego.