Bez opłaty nie ma legalizacji samowoli budowlanej

Uiszczenie opłaty legalizacyjnej jest obowiązkowym elementem procesu legalizacji samowolnie wybudowanego obiektu. Bez jej zapłaty nie można wydać decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego, a jeśli budowa nie została jeszcze zakończona - również decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót.

Opłata legalizacyjna

Wybudowany bez wymaganego pozwolenia na budowę obiekt można zalegalizować. Jest to jednak kosztowne, bo niezbędne jest zapłacenie wysokiej opłaty legalizacyjnej. Przepisy są przy tym tak skonstruowane, że bez jej uiszczenia nie ma szans na legalizację samowoli. Wysokość opłaty legalizacyjnej ustala się w zależności od kategorii obiektu i jego wielkości, wykorzystując w tym celu dane z załącznika do Prawa budowlanego.

Warunki legalizacji

Wybudowany lub będący jeszcze w budowie obiekt, co do którego nie uzyskano wymaganego pozwolenia na budowę, można zalegalizować, jeśli budowa spełnia łącznie następujące warunki:

jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.

Warunkiem legalizacji samowoli budowlanej jest zapłata opłaty legalizacyjnej.

Jeśli organ nadzoru budowlanego uzna, że są spełnione wstępne warunki do zalegalizowania samowoli, wyda postanowienie, w którym nałoży obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów niezbędnych do legalizacji obiektu wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę. Są to:

zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu - w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,
cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym uprawnienia budowlane projektanta budynku, oświadczeniem o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, a w przypadku niektórych obiektów - bardziej szczegółowych dokumentów.

Przedłożenie powyższych dokumentów jest traktowane jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych (jeżeli budowa nie została zakończona). Niedostarczenie dokumentacji w wyznaczonym terminie powoduje wydanie decyzji o rozbiórce samowoli. Po sprawdzeniu dokumentów wydawane jest postanowienie określające wysokość opłaty legalizacyjnej. W razie niezapłacenia jej w terminie, wydawana jest decyzja o rozbiórce samowoli. Jeśli opłata zostanie uiszczona, wydawana jest decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i jeśli budowa jeszcze się nie zakończyła - o pozwoleniu na wznowienie robót.

Gmina musi rozebrać wodociąg

Przepisy dotyczące zasad legalizowania samowoli są bardzo rygorystyczne, o czym przekonała się jedna z gmin. Latem 2006 r., podczas największych upałów część mieszkańców gminy została pozbawiona wody. Problemy wynikały ze sprzedaży przez spółdzielnię rolniczą prywatnemu inwestorowi nieruchomości, na której znajdowała się hydrofornia. Procedura uzyskania pozwolenia na budowę wodociągu przeciągała się. W tej sytuacji gmina w celu niezwłocznego zapewnienia dostaw wody zdecydowała się na wybudowanie 800 m wodociągu bez wymaganego pozwolenia na budowę. Koszt inwestycji wyniósł 50.000 zł. Gdy pod koniec sierpnia na miejscu pojawiła się kontrola powiatowego inspektora nadzoru budowlanego, prace były już zakończone. Wdrożone zostały standardowe procedury związane z odkryciem samowoli budowlanej. W pierwszej kolejności podjęta została próba jej zalegalizowania.

Gmina przeszła pomyślnie pierwszy etap procedury legalizacji, polegający na ustaleniu, że inwestycja nie narusza przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu. Skompletowano też niezbędną dokumentację budowlaną. Następnie inspektor nadzoru budowlanego wydał decyzję ustalającą wysokość opłaty legalizacyjnej na kwotę 200.000 zł. Ponieważ gmina tej opłaty nie uiściła, została wydana kolejna decyzja - tym razem nakazująca rozbiórkę samowoli budowlanej. Gmina odwoływała się od decyzji nakazującej rozbiórkę. Sprawa ostatecznie trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Gmina w swojej skardze argumentowała m.in., iż wodociąg budowała w stanie wyższej konieczności (w związku z pozbawieniem z dnia na dzień kilkuset mieszkańców wody w trakcie upałów), że organ wydający pozwolenie na budowę działał opieszale, a zapłata 200.000 zł opłaty legalizacyjnej oznaczałaby niewypłacalność gminy. Wskazywała na konieczność wzięcia pod uwagę przy interpretacji przepisów o rozbiórkach samowoli zasad współżycia społecznego.

Niekorzystny wyrok

NSA nie podzielił tej argumentacji i skargę gminy oddalił. Uznał, że uiszczenie opłaty legalizacyjnej jest obligatoryjnym elementem procesu legalizacji samowolnie wybudowanego obiektu. W razie nieuiszczenia w terminie opłaty legalizacyjnej właściwy organ obowiązany jest wydać decyzję nakazującą rozbiórkę samowoli. Żaden przepis nie przewiduje w takiej sytuacji możliwości odstąpienia od orzeczenia nakazu rozbiórki, nawet z powołaniem się na stan wyższej konieczności i zasady współżycia społecznego. Nie mają też znaczenia okoliczności popełnienia samowoli budowlanej, koszty budowy i sytuacja finansowa inwestora (wyrok NSA z dnia 4 stycznia 2011 r., sygn. akt II OSK 2033/09).

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.)