Kto jest stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę?

Na sąsiedniej działce ma powstać pawilon handlowy. Kiedy była wydawana decyzja o warunkach zabudowy, zostaliśmy o tym poinformowani, decyzja została nam doręczona i mogliśmy się od niej odwoływać. Teraz rozpoczęły się prace budowlane, ale o tym, że zostało wydane pozwolenie na budowę, nie zostaliśmy poinformowani. Decyzja nie została nam doręczona, a kiedy zapytaliśmy w urzędzie o przyczynę, powiedziano nam, że nie jesteśmy stroną tego postępowania. Czy właściciel sąsiedniej działki nie jest stroną postępowania o wydanie pozwolenia na budowę?

Właściciele sąsiednich nieruchomości są zawsze stronami postępowania w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast w przypadku decyzji o pozwoleniu na budowę taka zasada już nie obowiązuje. Aby stać się stronami postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę, ich nieruchomość musi znajdować się w ustalonym przez organ wydający pozwolenie na budowę tzw. obszarze oddziaływania obiektu.

Jeśli dla danego terenu nie obowiązuje plan miejscowy, który określa, czy i w jaki sposób nieruchomość może zostać zabudowana, to niezbędne jest najpierw uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Pogląd, że stronami postępowania o wydanie warunków zabudowy są, co do zasady, właściciele albo użytkownicy wieczyści sąsiednich działek, jest ugruntowany w orzecznictwie sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z dnia 6 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 1016/06).

W przypadku postępowań o wydanie pozwolenia na budowę określenie, kto jest stroną postępowania, często budzi kontrowersje. Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Tak wynika z art. 28 Prawa budowlanego (Dz. U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.). Zatem nie każdy właściciel działki sąsiedniej będzie stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę. Może mieć miejsce sytuacja, gdy był stroną w postępowaniu o wydanie warunków zabudowy, ale już nie w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę, bo jego nieruchomość nie leżała w obszarze oddziaływania obiektu.

Określenie, czy obiekt leży w granicach oddziaływania obiektu wywołuje w wielu przypadkach szereg kontrowersji. Chodzi tu bowiem nie o każde oddziaływanie, a tylko o takie, które powoduje ograniczenie w zakresie korzystania z nieruchomości. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 26 stycznia 2012 r., sygn. akt II OSK 1398/10, aby uzyskać status strony postępowania w sprawie pozwolenia na budowę, właściciel sąsiedniej nieruchomości powinien wskazać konkretny przepis, przewidujący w skonkretyzowanym stanie faktycznym danej sprawy, ograniczenie w swobodnym korzystaniu z tej nieruchomości ze względu na powstanie w sąsiedztwie określonego obiektu budowlanego. Powinny to być przepisy z zakresu materialnego prawa administracyjnego. Powołanie się na przepisy prawa miejscowego (normy planistyczne) nie będzie stanowiło wystarczającej podstawy prawnej do uznania za stronę w postępowaniu o pozwolenie na budowę.