Przepisy budowlane umożliwiają wejście na działkę sąsiada

Zdarza się, że do wykonania robót budowlanych przy budynku konieczne jest wejście na nieruchomość sąsiednią. Właściciele sąsiednich działek nie zawsze chcą się na to zgodzić, co może blokować inwestycję. Wyjściem z sytuacji może być złożenie wniosku do starosty o wydanie decyzji administracyjnej o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Trzeba się jednak liczyć z tym, że sąsiad od decyzji ma prawo się odwołać.

Próba porozumienia

Jeśli do wykonania robót budowlanych jest niezbędne wejście na teren sąsiedniej nieruchomości, trzeba na to w pierwszej kolejności próbować uzyskać zgodę jej właściciela. Ważne, aby uzgodnić z nim nie tylko sposób, zakres i terminy korzystania z tych nieruchomości, ale także ewentualną rekompensatę z tego tytułu lub oświadczenie, że właściciel się jej nie domaga. Dopiero jeśli to się nie uda, można wystąpić z wnioskiem do starosty o wydanie decyzji administracyjnej o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości. Nie można natomiast bez zgody sąsiada albo bez dysponowania ostateczną decyzją administracyjną samodzielnie wejść na teren sąsiedniej nieruchomości. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 26 listopada 2010 r. (sygn. akt II OSK 1819/09), zgodnie z art. 47 ust. 2 w związku z art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego wydanie rozstrzygnięcia o prawie wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości uzależnione jest od braku dobrowolnej zgody jej właściciela.

Potem do starosty

Możliwość uzyskania zgody na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości w trybie administracyjnym została przewidziana w art. 47 Prawa budowlanego. Wynika z niego, że jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę jej właściciela lub najemcy lokalu. Powinien uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu. W razie nieuzgodnienia tych warunków właściwy organ ma kompetencje do wydania decyzji o niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości w celu wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych. Takim organem jest starosta, a nie inspektor nadzoru budowlanego. Starosta ma 14 dni na rozstrzygnięcie złożonego wniosku i wydanie decyzji.

Co bada starosta?

Starosta w postępowaniu administracyjnym poprzedzającym wydanie decyzji musi zbadać, czy została podjęta próba uzgodnienia warunków z właścicielem sąsiedniej nieruchomości. Nie można występować z wnioskiem do starosty bez wcześniejszej próby porozumienia się z sąsiadem. Przesłanką wystąpienia w wnioskiem jest nieudana próba polubownego ustalenia warunków takiego wejścia, przy czym nie ma znaczenia to, dlaczego porozumienia nie osiągnięto.

Obowiązkiem starosty jest też ustalenie, czy wejście na nieruchomość jest niezbędne. Jeśli jedynie ułatwia przeprowadzenie prac, nie jest to wystarczającą przesłanką wydania pozytywnej decyzji. "Ustawodawca nie przewiduje automatycznej decyzji o wejściu i korzystaniu z sąsiedniej nieruchomości w razie nieuzyskania porozumienia między inwestorem a właścicielem tej nieruchomości. Może ona zostać wydana dopiero po ocenie organu dotyczącej zasadności wniosku dotyczącego wyrażenia zgody na wejście na sąsiednią nieruchomość". Stwierdził tak WSA w Warszawie w wyroku z dnia 14 stycznia 2010 r. (sygn. akt VII SA/Wa 1451/09).

Treść decyzji

Jeśli starosta uzna, że wniosek inwestora jest zasadny, to określa w decyzji administracyjnej granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości. W decyzji powinno znaleźć się nie tylko wskazanie rodzaju zamierzonych robót budowlanych, lecz również sposobu korzystania z nieruchomości sąsiedniej (np. postawienie rusztowania, określenie szerokości gruntu, który może być tymczasowo zajęty), a także określenie terminu korzystania z tej nieruchomości (liczonego od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna). Starosta nie jest natomiast uprawniony do rozstrzygania w decyzji kwestii rekompensaty z tytułu korzystania z cudzej nieruchomości. Roszczenia z nią związane mogą być dochodzone tylko w postępowaniu cywilnym przed sądem powszechnym (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 26 lutego 2009 r., sygn. akt II SA/Bd 20/09).

Trwałe zajęcie

Podkreślenia wymaga, że omawiany tryb (zgoda na wejście na teren sąsiedniej nieruchomości) dotyczy tylko wejścia w celu wykonania prac. Ten tryb nie służy do uzyskiwania zgody na trwałe zajęcie części sąsiedniej nieruchomości (np. jej częściowe zabudowanie), co może mieć miejsce przykładowo w razie zamiaru docieplenia budynku warstwą styropianu "wystającą" na obszar sąsiedniej nieruchomości.

Wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości w rozumieniu art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego nie oznacza możliwości naruszenia substancji budynku lub lokalu na tejże nieruchomości. Roboty budowlane o jakich mowa w art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego, dotyczą bowiem wyłącznie budynku inwestora, a nie zaś budynku lub lokalu znajdującego się na sąsiedniej nieruchomości.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 9 września 2011 r., sygn. akt II OSK 1323/10

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 7.07.1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. nr 243, poz. 1623 ze zm.)