Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych

Nasza firma jest właścicielem działki o nietypowym kształcie. Architekt poinformował nas, że w celu jej zabudowy konieczne będzie uzyskanie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych dotyczących odległości budynku od granicy działki. Jak się taką zgodę uzyskuje i czy sąsiedzi będą mogli ją zaskarżyć?

Zasadą jest, że obiekt budowlany należy projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych. Nie zawsze jednak jest to możliwe. Dlatego w szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych na podstawie art. 9 Prawa budowlanego (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.).Odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego - ograniczenia dostępności dla osób niepełnosprawnych. Nie powinno też ono powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska.

Zgodę na odstępstwa udziela na wniosek inwestora ten sam organ, który wydaje pozwolenie na budowę, po uzyskaniu upoważnienia do udzielenia zgody na odstępstwo od ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane. Zgoda na odstępstwa nie może być wydawana na etapie legalizacji samowoli budowlanych. Nie można występować o nią w celu zalegalizowania robót już rozpoczętych niezgodnie z pozwoleniem na budowę.

Sądy administracyjne podkreślają wyjątkowy charakter odstępstw i możliwość ich stosowania tylko w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Kwestia odległości budynku od granicy działki budzi zazwyczaj spory z sąsiadami. Przed udzieleniem zgody na odstępstwo należy uwzględnić prawo właściciela sąsiedniej działki do innego jej zagospodarowania także w przyszłości. Jeżeli wielkość działki osoby ubiegającej się o odstępstwo od norm odległości obiektu budowlanego od granicy działki umożliwia inne usytuowanie obiektu budowlanego, należy wyjaśnić również, czy zaspokojenie potrzeby inwestycyjnej musi w danym przypadku wiązać się z uszczupleniem praw właściciela sąsiedniej działki (wynikających z tych norm), a nie kosztem samego inwestora. Stwierdził tak WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 13 czerwca 2007 r., sygn. akt II SA/Sz 1379/06. Jeśli okaże się, że inwestor mógł zaplanować budowę obiektu o mniejszych rozmiarach, który spełniałby wymagania przepisów techniczno-budowlanych, a forsuje budowę większego obiektu, którego nie można zrealizować bez uzyskania odstępstw, to w takim przypadku nie mamy do czynienia ze szczególnie uzasadnionym przypadkiem w rozumieniu art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego. Tak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Lublinie w wyroku z dnia 21 października 2008 r., sygn. akt II SA/Lu 455/08.

Właściciele sąsiedniej działki będą mogli zaskarżyć decyzję o pozwoleniu na budowę z odstępstwami - przysługuje im przymiot strony w postępowaniu w przedmiocie wydania pozwolenia na budowę. Od decyzji mogą złożyć odwołanie do organu II instancji, a potem skargę do sądu administracyjnego.