Odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych

Działka budowlana naszej firmy ma nietypowy kształt. Architekt poinformował nas, że może być problem z uzyskaniem pozwolenia na budowę i trzeba będzie złożyć wniosek o zgodę na odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych, bo inaczej trudno będzie na działce wybudować budynek. Jak takie odstępstwa się uzyskuje?

Zasadą jest, że pozwolenie na budowę uzyska się wtedy, gdy obiekt będzie zaprojektowany w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych. W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych - pozwala na to art. 9 Prawa budowlanego (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.). Wynika z niego, że odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego - ograniczenia dostępności dla osób niepełnosprawnych. Odstępstwo nie powinno powodować pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska.

Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych może być udzielone przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę. Jest to również dopuszczalne w postępowaniu w przedmiocie zmiany decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie można występować o odstępstwa w celu zalegalizowania robót już rozpoczętych niezgodnie z pozwoleniem na budowę.

Wprawdzie formalnie zgodę na odstępstwa udziela ten sam organ, który wydaje pozwolenie na budowę (z reguły jest nim starosta), ale musi on najpierw uzyskać upoważnienie do udzielenia zgody na odstępstwo od ministra, który ustanowił przepisy techniczno-budowlane. Zatem starosta przed wydaniem pozwolenia na budowę składa wniosek do ministra. Wydłuża to całą procedurę. Zgoda na odstępstwa ma formę postanowienia.

Trzeba pamiętać o tym, że odstępstwa mają charakter wyjątkowy i mogą być stosowane w szczególnie uzasadnionych przypadkach. Z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika, że badając, czy zachodzą szczególnie uzasadnione okoliczności odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych należy mieć na względzie prawo właściciela sąsiedniej działki do innego jej zagospodarowania także w przyszłości. Jeżeli wielkość działki osoby ubiegającej się o odstępstwo od norm odległości obiektu budowlanego od granicy działki umożliwia inne usytuowanie obiektu budowlanego, trzeba wyjaśnić również, czy zaspokojenie potrzeby inwestycyjnej musi w danym przypadku wiązać się z uszczupleniem praw właściciela sąsiedniej działki (wynikających z tych norm), a nie kosztem samego inwestora (wyrok WSA w Szczecinie z dnia 13 czerwca 2007 r., sygn. akt II SA/Sz 1379/06). WSA w Lublinie w wyroku z dnia 21 października 2008 r., sygn. akt II SA/Lu 455/08, stwierdził, że nie można mówić o szczególnie uzasadnionym przypadku w rozumieniu art. 9 ust. 1 Prawa budowlanego w sytuacji, gdy inwestor mógł zaplanować budowę obiektu o mniejszych rozmiarach, który spełniałby wymagania przepisów techniczno-budowlanych.

Nie ma więc pewności, że Czytelnik uzyska zgodę na odstępstwa, jeśli na działce możliwe będzie zaprojektowanie np. obiektu mniejszego niż planowany.