Jak wpisać lub wykreślić hipotekę?

Zarówno wpis, jak i wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej wiążą się z określonymi formalnościami oraz kosztami. Podstawy wpisu są różne, w zależności od tego, czy ustanowiona ma być hipoteka umowna (obecnie bez podziału na zwykłą bądź kaucyjną), czy przymusowa. Hipoteka zabezpiecza oznaczoną wierzytelność i w zasadzie z chwilą jej spłaty wygasa. Jednak wiele wygasłych hipotek nadal widnieje w księgach wieczystych, ponieważ nie dopełniono formalności związanych z ich wykreśleniem.

Wpis hipoteki umownej

Ustanowienie hipoteki umownej wymaga oświadczenia osoby ustanawiającej hipotekę złożonego w formie aktu notarialnego (wyjątkiem są jedynie hipoteki bankowe) oraz wpisu do działu IV księgi wieczystej. Taki wpis ma charakter konstytutywny, co oznacza, że bez wpisu hipoteka nie powstaje. Niemniej jednak hipoteka obciąża nieruchomość od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma zatem moc wsteczną. Sama zaś zgoda wierzyciela na ustanowienie hipoteki bywa także często wyrażana w tym samym dokumencie (akcie notarialnym), dzięki czemu podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej stanowi wówczas cała umowa ustanawiająca hipotekę.

Wniosek o wpis hipoteki umownej składa notariusz sporządzający dany akt. Powinien on również pobrać od stron czynności opłatę sądową za wpis hipoteki w kwocie 200 zł, jak również podatek od czynności cywilnoprawnych.

Hipoteka przymusowa

Umowa czy samo oświadczenie właściciela obciążanej nieruchomości to nie jedyne podstawy na ustanowienie hipoteki. Tego rodzaju obciążenie nieruchomości, któremu towarzyszy wpis w dziale IV księgi wieczystej, może zostać ustanowione także bez zgody i - przynajmniej z początku - wiedzy właściciela nieruchomości. Mowa o hipotece przymusowej, która jeśli jest wpisana przed zajęciem nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, daje nawet pierwszeństwo zaspokojenia danemu wierzycielowi.

Do wpisu hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika wierzyciel potrzebuje tytułu wykonawczego albo tytułu zabezpieczenia.

Nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym (nie mylić z częściej występującym nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym) z chwilą wydania stanowi tytuł zabezpieczenia, wykonalny bez nadawania mu klauzuli wykonalności.

Wspomniane dokumenty - składane w oryginale - stanowią podstawę wpisu hipoteki (przymusowej) do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości należącej do dłużnika. Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 grudnia 2005 r., sygn. akt III CZP 101/2005, wskazał bowiem, iż podstawą wpisu w księdze wieczystej hipoteki przymusowej może być tylko oryginał tytułu wykonawczego. Nie wystarczy więc notarialny odpis wyroku lub innego tytułu wykonawczego czy jego kopie poświadczone przez radcę prawnego bądź adwokata za zgodność z oryginałem.

Jak wypełnić wniosek?

Wniosek o wpis hipoteki przymusowej składa się do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego daną księgę, na formularzu KW-WPIS. Wypełnić należy część formularza dotyczącą "Wpisu prawa, ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością, roszczenia lub hipoteki", przykładowo używając następującej formuły: "Wnoszę o wpis hipoteki przymusowej w kwocie 200.000 zł (dwieście tysięcy złotych) na rzecz Spółki X na podstawie nakazu zapłaty wydanego w postępowaniu nakazowym przez Sąd Rejonowy w Kaliszu, z dnia 1 lipca 2015 r., sygn. akt I Nc 593/15, zaopatrzonego w klauzulę wykonalności z dnia 18 sierpnia 2015 r.".

Formularz wniosku zawiera także rubryki przeznaczone do wskazania danych wnioskodawcy (tu: wierzyciela wnioskującego o ustanowienie hipoteki przymusowej) oraz danych uczestnika (tu: dłużnika będącego właścicielem obciążanej nieruchomości). Nie trzeba natomiast załączać odpisu wniosku, bowiem uczestnik postępowania (dłużnik) otrzyma jedynie zawiadomienie o wpisie wprost z sądu wieczystoksięgowego z informacją o prawie do jego zaskarżenia apelacją lub skargą na orzeczenie referendarza sądowego. Apelacja do sądu II instancji, czyli do sądu okręgowego, przysługuje w przypadku rozstrzygnięcia wniosku przez sąd wieczystoksięgowy (a konkretnie sędziego danego sądu rejonowego). Natomiast skargę składa się na orzeczenie referendarza sądowego, a rozpatruje ją sąd rejonowy.

Hipoteka bankowa

Zamiast aktu notarialnego podstawę wpisu do księgi wieczystej hipoteki umownej stanowić mogą dokumenty bankowe stwierdzające udzielenie kredytu lub pożyczki bankowej. Jednak nie tylko one. Wówczas bowiem potrzebna jest umowa pomiędzy bankiem a jego dłużnikiem, w której ten ostatni ustanawia omawiane zabezpieczenie spłaty kredytu czy pożyczki, choć tego rodzaju dokument (np. umowa kredytu) nie jest załączana do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

Wykreślenie hipoteki

Z chwilą zaspokojenia zabezpieczonej wierzytelności hipoteka wygasa, mimo iż nadal figuruje jej wpis w księdze wieczystej. W takiej sytuacji wierzyciel powinien dokonać wszelkich czynności umożliwiających wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Wynika to z przepisów art. 94 i 100 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Wystarczy, że wierzyciel wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki lub przynajmniej pokwituje spłatę wierzytelności, przy czym w obu przypadkach dokument musi być sporządzony w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Dłużnik hipoteczny może żądać wystawienia takiego dokumentu również w oparciu o przepisy art. 462 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 121 ze zm.).

Po wygaśnięciu wierzytelności zabezpieczonej hipoteką i odmowie dokonania przez wierzyciela czynności umożliwiającej wykreślenie hipoteki, właściciel może domagać się wykreślenia wpisu w drodze powództwa o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Pozew w tego typu sprawie należy wnieść do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości, niezależnie od wartości przedmiotu sporu.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.)