Gazeta Podatkowa nr 25 (1275) z dnia 29.03.2016
Nabywca nieruchomości bez rękojmi publicznej wiary ksiąg wieczystych
Chcę dokonać bezpiecznego zakupu nieruchomości. Do tej pory sądziłem, że z uwagi na to, iż umowa podpisywana jest u notariusza, nie ma możliwości, by nabyć nieruchomość od osoby nieuprawnionej. Dowiedziałem się jednak, że w niektórych sytuacjach takiej ochrony nie ma. O jakie wyjątki chodzi?
W pewnych sytuacjach ochrona wynikająca z jawności treści wpisów w księgach wieczystych nie obowiązuje. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Jest to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Wspomnianą czynnością prawną jest najczęściej umowa sprzedaży bądź umowa darowizny nieruchomości. Gdyby zatem zdarzyło się, że sprzedawca figurujący w treści księgi wieczystej, który podpisał umowę sprzedaży nieruchomości, nie był jednak jej prawnym właścicielem, to nie będzie mieć to wpływu na zawartą umowę sprzedaży - kupujący będzie chroniony.
Jednak od zasady tej przewiduje się szereg wyjątków. Przede wszystkim rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (np. darowizn). Podobnie ma się sprawa z czynnościami dokonanymi na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć.
Ponadto rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa m.in. przeciwko prawu dożywocia, służebnościom drogi koniecznej czy służebnościom przesyłu. Wynika to z art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.). Co istotne dla kupującego, rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Warto zatem dokładnie zapoznać się z zapisami w księdze wieczystej. Pod uwagę należy brać nie tylko same wpisy figurujące w księdze, ale również m.in. wspomniane wzmianki. Nie można poprzestawać na starym odpisie. Jeśli między uzyskaniem informacji o tym kto figuruje w księdze jako właściciel a datą podpisania umowy minął pewien czas, warto osobiście sprawdzić stan księgi w wydziale ksiąg wieczystych właściwego miejscowo sądu rejonowego.
www.PrawnikRodzinny.pl - Nieruchomości i księgi wieczyste:
| Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl | ||
| www.PoradyPodatkowe.pl » |
Serwis Głównego Księgowego
Gazeta Podatkowa
z obszernym komentarzem »
| NOWY SCHEMAT »
Firma »
Aplikacja mobilna dla Księgowych »
Księgowego,Kadrowego,VAT »
Serwisy internetowe »
Pobierz darmową aplikację »
Posłuchaj »
Terminarz
GOFIN PODPOWIADA
Kompleksowe opracowania tematyczne
PRZEPISY PRAWNE
Ustawy, rozporządzenia - teksty ujednolicone
|
||||||||||||
|
||||||||||||