Bonifikata na zakup mieszkania komunalnego

Wiele osób kupuje od gminy (miasta, Skarbu Państwa) lokal mieszkalny ze sporą bonifikatą. Takie uprawnienie przysługuje m.in. osobom, które przed kupnem przez długi okres mieszkanie wynajmowały. Zniżka w stosunku do ceny rynkowej bywa bardzo wysoka, sięga czasem np. 90%. Skorzystanie z tak dużego przywileju wiąże się dla nabywcy z konkretnymi ograniczeniami. W zamian za otrzymany upust oczekuje się, że nabywca przez pewien okres lokalu nie sprzeda i nie dokona zmiany jego przeznaczenia.

Utrata bonifikaty

Właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny ustalonej według zasad rynkowych, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana m.in. na cele mieszkaniowe lub jako lokal mieszkalny. Podstawą takiej bonifikaty jest stosowna uchwała rady bądź sejmiku albo zarządzenie wojewody - te akty prawne określają w szczególności warunki udzielania bonifikat i wysokość stawek procentowych. W przypadku lokalu mieszkalnego bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu.

Bonifikata to wymierna korzyść dla nabywcy, jednak nakłada na niego ograniczenia. W przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny nabywca nie może lokalu zbyć ani wykorzystywać na inne cele niż mieszkaniowe przez okres 5 lat od dnia nabycia. Jeśli tego warunku nie dochowa, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Jedynie w drodze wyjątku organ może odstąpić od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, ale tylko za zgodą odpowiednio wojewody, rady lub sejmiku.

Przekazanie rodzinie

Jak od każdej reguły i w omawianym przypadku przewiduje się pewne wyjątki. Przepisu dotyczącego obowiązku zwrotu bonifikaty nie stosuje się m.in. gdy dochodzi do zbycia lokalu na rzecz osoby bliskiej. Osobą bliską jest zstępny, wstępny, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osoba, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Pamiętać trzeba, że wspomniana osoba bliska - nowy właściciel mieszkania - nie może przed upływem 5 lat, licząc od daty wykupu lokalu z zasobów komunalnych przez członka rodziny, sprzedać go osobie obcej lub zmienić jego przeznaczenie. Zasady dotyczące zwrotu bonifikaty mają również zastosowanie do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość stanowiącą lokal mieszkalny na inne cele niż uzasadniające udzielenie bonifikaty przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia. Rozwiązanie to zapobiega obchodzeniu przepisów - gdyby bowiem takiego dodatkowego ograniczenia nie było, uwłaszczony bez utraty upustu mógłby zbyć lokal przed upływem terminu właśnie przy pomocy (za pośrednictwem) osoby bliskiej.

Zamiana lokalu

Obowiązku zwrotu bonifikaty nie będzie, jeśli we wspomnianym okresie 5 lat (dla nieruchomości mieszkalnych) dojdzie do zamiany lokalu mieszkalnego na:

1) inny lokal mieszkalny będący przedmiotem prawa własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

2) nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe będącą przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.

Zakup innego lokalu

Kolejny wyjątek od obowiązku zwrotu bonifikaty w razie zbycia bądź zmiany sposobu wykorzystywania lokalu przed terminem związany jest z nabyciem innego lokalu. Przepis stanowi, że obowiązku zwrotu nie ma, jeśli nastąpiła sprzedaż lokalu mieszkalnego, o ile środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie:

1) innego lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem prawa własności lub przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, albo

2) nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe będącej przedmiotem prawa własności lub prawa użytkowania wieczystego.

Co istotne, przesłankę przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu z bonifikatą na nabycie innego lokalu albo nieruchomości należy uznać za spełnioną także w wypadku przeznaczenia środków uzyskanych ze sprzedaży na koszty nabycia lokalu, takie jak opłaty notarialne, sądowe oraz podatki, ale nie na koszty kredytu bankowego.

Istotne jest również to, że zasadniczo to całość środków uzyskanych w wyniku sprzedaży lokalu winno być przeznaczone na jeden z powyższych celów. Warto pamiętać, że jeżeli na nabycie albo zamianę nieruchomości albo lokalu mieszkalnego nie zostały wykorzystane wszystkie uzyskane środki, obowiązek zwrotu bonifikaty jest aktualny, ale dotyczy kwoty odpowiadającej części bonifikaty niewykorzystanej na nabycie lub zamianę, po jej waloryzacji.

Jakie cele nie mają charakteru mieszkaniowego?

Zwolnieniem z obowiązku zwrotu kwoty równej bonifikacie objęte jest jedynie nabycie, a nie nakłady związane np. z wykończeniem lub remontem mieszkania. W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy uznał, że nie można skorzystać ze zwolnienia, przeznaczając środki uzyskane ze sprzedaży lokalu na zapłatę ceny wcześniej zakupionego lokalu lub na spłatę uzyskanego wcześniej kredytu, gdyż środki te muszą być otrzymane przed nabyciem lokalu lub nieruchomości o określonym przeznaczeniu (por. uchwałę SN z dnia 30 marca 2012 r., sygn. akt III CZP 4/12). Powyższe skutkuje tym, że przykładowo nabywca lokalu mieszkalnego z upustem, który zbył ten lokal przed upływem 5 lat od dnia nabycia i w ciągu 12 miesięcy przeznaczył środki uzyskane z jego sprzedaży na spłatę kredytu bankowego zaciągniętego na budowę i wykończenie budynku mieszkalnego, znajdującego się na nieruchomości nabytej przed datą sprzedaży, musi zwrócić kwotę równą udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

W celu zachowania prawa do bonifikaty zakup nowego lokalu musi nastąpić po zbyciu mieszkania nabytego z bonifikatą.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 21.08.1997 o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 2204 ze zm.)