Rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych

Przeglądam ogłoszenia działek, a także sprawdzam przez internet księgi wieczyste poszczególnych nieruchomości. Przed jesienią chciałbym nabyć jakiś grunt. Dowiedziałem się jednak, że nie zawsze księga wieczysta chroni kupującego. Czy to prawda, że można nabyć nieruchomość z obciążeniem, mimo że w księdze wieczystej nie było o nim wzmianki?

Wszystko zależy od okoliczności sprawy, niemniej rzeczywiście w pewnych przypadkach kupujący może nieświadomie kupić nieruchomość z obciążeniem. Wspomniana ochrona, którą zapewnia księga wieczysta, to tzw. rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych. Sprowadza się ona do tego, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Księgi wieczyste są jawne. Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Tak wynika z art. 2 i art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204).

Powyższe oznacza w uproszczeniu, że przykładowo, jeśli nabywca kupi nieruchomość od osoby, która widniała w księdze wieczystej jako właściciel, a nie było w niej żadnych wzmianek, ostrzeżeń, wówczas nabywca stanie się właścicielem nieruchomość nawet gdyby okazało się, że w rzeczywistości sprzedający sam nie był właścicielem.

Niemniej jednak faktycznie w kilku przypadkach wspomniana rękojmia nie będzie miała zastosowania. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych (np. umów darowizny) albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Za nabywcę w złej wierze należy uznać tego, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Ponadto rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa m.in. przeciwko prawu dożywocia, służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia czy służebnościom przesyłu.

Analizując treść księgi wieczystej, uwagę powinny zwracać nie tylko same wpisy (np. wpis hipoteki), ale także różnego rodzaju wzmianki. Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. W każdym przypadku należy zatem dokładnie przeanalizować treść księgi i nie poprzestawać jedynie na odpisie z księgi wieczystej, zwłaszcza odpisie starym.