Umowa sprzedaży nieruchomości ze spadkobiercą właściciela

Chcę kupić mieszkanie. Znalazłem atrakcyjną ofertę, jednak moje wątpliwości wzbudził zapis, że mieszkanie sprzedawane jest w związku ze śmiercią poprzedniego właściciela. Sprawdziłem księgę wieczystą i rzeczywiście cały czas wpisany jest w niej zmarły właściciel. Spadkobierca, nowy właściciel, nie złożył jeszcze wniosku o wpisanie go do księgi wieczystej. Zarówno jemu, jak i mi zależy na czasie. Czy możliwe jest w takim przypadku podpisanie bezpiecznej umowy sprzedaży, czy może konieczne jest w pierwszej kolejności przeprowadzenie sprawy celem uaktualnienia treści księgi wieczystej?

Wątpliwości Czytelnika są uzasadnione. Nie powinno podpisywać się umowy zakupu nieruchomości z osobą, która nie widnieje w księdze wieczystej jako jej właściciel. Warto jednak podkreślić, że w pewnych warunkach możliwe jest podpisanie umowy z osobą będącą spadkobiercą właściciela wpisanego do księgi wieczystej nieruchomości.

W każdym przypadku osoba zamierzająca zakupić nieruchomość powinna zapoznać się z treścią księgi wieczystej, nie tylko z samym aktualnym wypisem, ale także znajdującymi się w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego innymi dokumentami dotyczącymi nieruchomości. Zakup nieruchomości od osoby wpisanej w księdze wieczystej daje pewność, że umowa zawierana jest z osobą uprawnioną i nawet gdyby w przyszłości okazało się, że jest inaczej, to nabycie od osoby ujawnionej w księdze jest chronione przez prawo. W ten sposób działa rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych. Wynika to z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 ze zm.).

Dla Czytelnika najważniejsze jest to, aby sprawdzić, jaki dokładnie status ma osoba podająca się za spadkobiercę. Samo jej oświadczenie, że jest spadkobiercą, przedkładanie np. oryginalnego testamentu spadkodawcy, figurującego w księdze wieczystej jako właściciel, nawet sporządzonego w formie aktu notarialnego, nie będzie wystarczające. Zgodnie bowiem z art. 1027 Kodeksu cywilnego, względem osoby trzeciej, która nie rości sobie praw do spadku z tytułu dziedziczenia (tu: Czytelnika), spadkobierca może udowodnić swoje prawa wynikające z dziedziczenia tylko stwierdzeniem nabycia spadku albo zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia.

Tym samym nowy właściciel (spadkobierca) może dokonać sprzedaży nieruchomości, jeśli wykaże przy pomocy jednego ze wspomnianych dokumentów, że jest spadkobiercą po osobie wpisanej do księgi wieczystej jako właściciel.

Wówczas do aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości załączony zostanie dokument formalnie potwierdzający następstwo prawne sprzedającego po osobie widniejącej jako właściciel w aktualnym wypisie z księgi wieczystej (wówczas nie będzie potrzebne odrębne postępowanie w celu wpisywania spadkobiercy do księgi wieczystej).