Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości i innych praw rzeczowych. Pewność obrotu nieruchomościami opiera się w dużej mierze na zasadzie zaufania jego uczestników właśnie do treści ksiąg wieczystych oraz związanej z nią tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Stan ujawniony w księdze wieczystej ma w większości przypadków priorytet przed rzeczywistym stanem rzeczy, co może skutkować nabyciem prawa (np. własności) od osoby faktycznie niebędącej właścicielem.

Księgi wieczyste są jawne. Księgi te zakłada się i prowadzi dla nieruchomości, a także dla takich praw, jak użytkowanie wieczyste czy spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. W związku ze wspomnianą jawnością nikt nie może zasłaniać się nieznajomością istniejących wpisów ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Kluczowe znaczenie dla obrotu nieruchomościami mają również dwa domniemania: że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym i że prawo wykreślone nie istnieje.

Kiedy fikcja zwycięża

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Jest to konsekwencja powyższych zasad i domniemań - mowa o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Stanowi ona jeden z wyjątków od zasady, zgodnie z którą nikt nie może nabyć prawa od osoby nieuprawnionej do rozporządzania nim. W imię bezpieczeństwa obrotu ustawodawca dopuszcza taką sytuację, że osoba trzecia działająca w zaufaniu do treści księgi wieczystej może skutecznie nabyć własność nieruchomości od osoby ujawnionej w księdze jako właściciel, lecz faktycznie nieposiadającej takiego prawa.

Przyczyn takiej rozbieżności (między realnym stanem rzeczy a treścią wpisów ujawnionych w księdze wieczystej) może być wiele. Czasem w grę wchodzi błąd sądu lub notariusza, czasem nieważność zawartej wcześniej umowy, innym razem późne odnalezienie się testamentu, zaniechanie uprawnionego i tym podobne sytuacje, które powodują, że wpis w księdze wieczystej nie odzwierciedla rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości.

Obciążenia nieruchomości

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych rozciąga się nie tylko na prawo własności i inne prawa rzeczowe, ale także na prawa osobiste i roszczenia, które mogą być ujawniane w księdze wieczystej. Przykładem może być roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości wynikające np. z umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego czy prawo pierwokupu gruntu zastrzeżone w umowie dzierżawy. Wskutek ujawnienia w księdze wieczystej prawo osobiste (np. prawo pierwokupu) lub roszczenie (np. o przeniesienie własności nieruchomości) uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia. Oznacza to, że nabywca nieruchomości z takimi wpisami musi się liczyć z realizacją owych praw czy roszczeń. Uprawniony z umowy przedwstępnej (zawartej po drugiej stronie przez zbywcę nieruchomości) może więc wystąpić do sądu przeciwko nabywcy domagając się złożenia przez tego ostatniego oświadczenia woli o przeniesieniu własności nieruchomości.

Jeżeli jednak w chwili nabycia nieruchomości z treści księgi wieczystej nie wynikały żadne prawa osobiste ani roszczenia osób trzecich, wówczas nabywca - z uwagi właśnie na omawianą rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych - uzyska jej własność bez tego rodzaju obciążeń.

Wyjątki spod ochrony

Nie zawsze jednak można się powołać na ochronę wynikającą z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nie działa ona przeciwko: prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej, a także służebnościom drogi koniecznej, przesyłu albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 7 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Nawet gdyby prawa te nie zostały wpisane do księgi wieczystej, a byłyby ustanowione, to i tak nabywana nieruchomość będzie nimi obciążona.

Warto również wiedzieć, że omawiana instytucja (rękojmia) nie obejmuje rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Treść księgi wieczystej, w której ujawniony jest odmienny stan prawny od rzeczywistego, nie może więc stanowić wytłumaczenia dla obdarowanego. Darowizny i innego rodzaju nieodpłatne rozporządzenia nie korzystają bowiem z tak daleko idącej ochrony. Podobnie w przypadku, gdy nabywca wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo z łatwością mógł się o tym dowiedzieć - taką definicję złej wiary nabywcy zawiera art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Ponadto rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie rozciąga się na wpisy dokonane w dziale I-O (oznaczenie nieruchomości) księgi wieczystej. Przykładowo błędny wpis dotyczący powierzchni użytkowej lokalu nie rozstrzyga o tym, że nabywane mieszkanie czy lokal użytkowy ma taki metraż, jaki był lub nadal jest ujawniony w księdze. Tego rodzaju różnica może być jednak źródłem roszczeń i praw kupującego z tytułu innego rodzaju rękojmi: za wady fizyczne przedmiotu umowy sprzedaży.

Przykład

Zaraz po ślubie małżonkowie zawarli umowę majątkową małżeńską, w której rozszerzyli wspólność majątkową małżeńską także na wszelkie przedmioty (w tym nieruchomości) nabyte przez małżonków przed zawarciem związku małżeńskiego. Umowa ta nie została jednak złożona do akt księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nabytej przez małżonkę 2 lata przed ślubem z wnioskiem o ujawnienie w dziale II także drugiego z małżonków na prawach umownej rozszerzonej wspólności majątkowej małżeńskiej. Kilka lat po ślubie małżonka bez wiedzy i zgody męża sprzedała nieruchomość innej osobie. Choć faktycznie mąż był również jej współwłaścicielem (łącznym), to jednak ponieważ nie został wpisany do księgi wieczystej, kupujący skutecznie uzyskał prawo własności nieruchomości (w całości) wyłącznie od małżonki.

"(…) Zwrot "z łatwością mógł się dowiedzieć" daje podstawę do przyjęcia, że nabywca nie ma obowiązku przeprowadzania szczegółowego postępowania co do rzeczywistego stanu prawnego, wystarczy wykazanie zwykłej staranności, a więc że zapoznał się z treścią księgi wieczystej i ustalił elementy faktyczne co do tego, kto nieruchomość posiada. Dowiedzenie oznacza powzięcie wiadomości, a nie nabranie wątpliwości czy podejrzeń".

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 26 stycznia 2011 r., sygn. akt IV CSK 285/2010

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707)