Gazeta Podatkowa nr 89 (1026) z dnia 7.11.2013
Skutki ujawnienia umowy przedwstępnej w księdze wieczystej
Zawarłem umowę przedwstępną na zakup niezabudowanej działki gruntu, dla której prowadzona jest księga wieczysta. Ponieważ umowa była zawierana u notariusza, postanowiłem nieco dopłacić, aby rejent wystąpił do sądu wieczystoksięgowego z wnioskiem o wpis mojego roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży tego gruntu. Mimo takiego ostrzeżenia, druga strona podarowała nieruchomość komuś z rodziny o tym samym nazwisku. Czy darowizna była w tej sytuacji ważna? Jeżeli tak, to co dał mi w takim razie wpis roszczenia do księgi wieczystej?
Wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości nie powoduje, że ewentualna darowizna czy sprzedaż dokonana z pominięciem uprawnionego będzie nieważna. Przeciwnie, wpisy w dziale III czy IV księgi wieczystej, czy to w postaci omawianych roszczeń, w formie ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości czy hipoteki, nie wyłączają właścicielowi prawa rozporządzania daną nieruchomością.
Jak słusznie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 lipca 2005 r. (sygn. akt I CK 28/05), ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności nie ogranicza właściciela nieruchomości w rozporządzaniu nią. Nie stanowi zatem przeszkody do przeniesienia jej własności na inną osobę, która jednak nabywa ją z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego i skutecznego względem niej roszczenia.
Nie można bowiem przez czynność prawną (np. w umowie przedwstępnej) wyłączyć ani ograniczyć uprawnienia do przeniesienia, obciążenia, zmiany lub zniesienia prawa, jeżeli według ustawy prawo to jest zbywalne. Stanowi o tym art. 57 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.). Nie wyklucza to jednak dopuszczalności zobowiązania, że uprawniony nie dokona oznaczonych rozporządzeń prawem. Naruszenie takiego zobowiązania będzie jednak wiązało się jedynie z odpowiedzialnością odszkodowawczą lub karą umową, jeśli została przewidziana.
Przez ujawnienie w księdze wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z wyjątkiem służebności drogi koniecznej, służebności przesyłu albo służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (art. 17 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).
W praktyce oznacza to tyle, że w przypadku późniejszej darowizny czy też sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej (a więc nie temu, na czyją rzecz wpisano roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości), osoba uprawniona np. z notarialnej umowy przedwstępnej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej (tu: Czytelnik) będzie mogła realizować swoje roszczenie wobec nabywcy (nowego właściciela, obdarowanego). Uprawniony, na którego rzecz został dokonany wpis roszczenia o przeniesienie własności, może tego roszczenia dochodzić przeciwko każdemu aktualnemu nabywcy nieruchomości, w tym przeciwko osobie obdarowanej wspomnianym w pytaniu gruntem. Księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Dlatego też ujawnienie tego typu roszczenia zwykle skutecznie odstrasza potencjalnych kontrahentów, którzy chcieliby uzyskać prawo własności danej nieruchomości.
www.PrawnikRodzinny.pl - Nieruchomości i księgi wieczyste:
Chcesz wiedzieć więcej, skorzystaj z Portalu Podatkowo-Księgowego www.gofin.pl | ||
www.PoradyPodatkowe.pl » |
Serwis Głównego Księgowego
Gazeta Podatkowa
Terminarz
GOFIN PODPOWIADA
Kompleksowe opracowania tematyczne
PRZEPISY PRAWNE
Ustawy, rozporządzenia - teksty ujednolicone
|