Roszczenia z umowy w księdze wieczystej

Zazwyczaj przeglądanie księgi wieczystej zaczyna się od działu IV, w którym dokonuje się wpisów hipotek. Dużo bardziej zróżnicowane bywają jednak wpisy dokonywane w dziale III księgi wieczystej, który służy m.in. do ujawniania roszczeń wynikających z różnego rodzaju umów. Oczywiście chodzi o coś więcej niż tylko sama informacja o roszczeniu dla uczestników obrotu - ujawnienie w księdze wieczystej chroni interes uprawnionego, zabezpieczając go także na wypadek późniejszej zmiany właściciela nieruchomości, której dane roszczenie dotyczy.

Co daje wpis do księgi?

Dzięki wpisowi do księgi wieczystej prawo osobiste lub roszczenie uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu.

Przykładowo w razie późniejszej sprzedaży nieruchomości osobie trzeciej (a więc nie temu, na czyją rzecz wpisano roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości), osoba uprawniona np. z notarialnej umowy przedwstępnej do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej będzie mogła realizować swoje roszczenie wobec nabywcy (nowego właściciela). Uprawniony, na którego rzecz został dokonany wpis roszczenia o przeniesienie własności, może roszczenia tego dochodzić przeciwko każdemu aktualnemu nabywcy nieruchomości.

Rozporządzanie nieruchomością

Ujawnienie roszczenia o przeniesienie własności nie ogranicza jednak właściciela nieruchomości w rozporządzaniu nią, nie stanowi zatem przeszkody do przeniesienia jej własności na inną osobę, która jednak nabywa ją z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego i skutecznego względem niej roszczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2005 r., sygn. akt I CK 28/05). Oznacza to, że wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości nie powoduje, iż ewentualna darowizna czy sprzedaż dokonana z pominięciem uprawnionego będzie nieważna. Przeciwnie, wpisy w dziale III księgi wieczystej (podobnie jest z hipotekami), np. obejmujące określone roszczenia czy ostrzeżenia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, nie wyłączają właścicielowi w ujęciu prawnym możliwości wyzbycia się danej nieruchomości.

Roszczenia spotykane w KW

W księdze wieczystej mogą być ujawnione tylko prawa osobiste i roszczenia, w szczególności dotyczy to:

1) prawa najmu lub dzierżawy,

2) prawa odkupu lub pierwokupu,

3) prawa dożywocia,

4) roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości (np. roszczenia z umowy przedwstępnej) lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego,

5) roszczenia wynikającego z określenia zarządu lub sposobu korzystania z nieruchomości przez współwłaścicieli lub wieczystych użytkowników,

6) roszczenia współwłaścicieli wyłączającego uprawnienie do zniesienia współwłasności.

Co jest potrzebne do wpisu?

W celu ujawnienia roszczenia w dziale III księgi wieczystej należy złożyć wniosek samego właściciela w tej sprawie bądź też wniosek zawarty w akcie notarialnym (np. w umowie przewłaszczenia nieruchomości na zabezpieczenie), który chwilę później zostanie złożony przez rejenta w odpowiednim wydziale sądu rejonowego. Wnioskodawcą może być właściciel nieruchomości lub też osoba, na rzecz której wpis roszczenia ma nastąpić. Wówczas do wniosku musi ona załączyć zgodę właściciela na wpis roszczenia wyrażoną przynajmniej w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Wnioski składa się na specjalnych formularzach dostępnych w każdym sądzie prowadzącym wydział ksiąg wieczystych lub na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości (www.ms.gov.pl). Do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis roszczenia. Warto też pamiętać, że wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu.

150 zł - tyle wynosi opłata sądowa od wniosku o wpis roszczenia do księgi wieczystej.

Wykreślenie roszczenia

Mimo że wpisanie roszczenia do księgi wieczystej dobrze zabezpiecza jego realizację w przyszłości, to jednak z różnych przyczyn (dotyczących nierzadko samego uprawnionego) czasem okazuje się, że sprawy potoczyły się w innym kierunku od zamierzonego w momencie ujawnienia roszczenia. Typowym przykładem będzie tutaj rozwiązanie umowy przedwstępnej lub odstąpienie od niej przez właściciela nieruchomości (niedoszłego sprzedawcę) z winy niedoszłego kupującego.

Wówczas widniejące w księdze wieczystej roszczenie stanowić może pewien problem. Tego rodzaju wpis czyni również prawie niemożliwym pozyskanie kredytu czy pożyczki hipotecznej oraz poważnie utrudnia sprzedaż nieruchomości. Dlatego też w interesie właściciela leży wówczas wykreślenie takiego roszczenia.

Właściciel może wprawdzie żądać wykreślenia roszczenia z działu III księgi wieczystej, lecz jeżeli następuje to przed upływem roku od jego wpisu, to powinien również załączyć zgodę uprawnionego z podpisem notarialnie poświadczonym, o którą nie zawsze łatwo. W braku takiej zgody uprawnionego można wytoczyć powództwo o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, co jednak jest czasochłonnym i kosztownym sposobem na dokonanie porządków w KW.

Istnieje na to prostszy i tańszy sposób, choć wymagający odczekania 1 roku oraz dotyczący wyłącznie roszczeń o przeniesienie własności nieruchomości (względnie użytkowania wieczystego) czy też roszczeń o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości. Otóż po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej takie roszczenie może być wykreślone na jednostronne żądanie właściciela, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. W przypadku jednak wpisu roszczenia przyszłego lub warunkowego bieg terminu do wykreślenia takiego roszczenia liczy się od dnia, w którym stało się ono wymagalne.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.)