Kupno nieruchomości przed wpisaniem spadkobiercy do księgi wieczystej

Planuję zakup działki. Zależy mi na czasie, by jak najszybciej rozpocząć budowę domu. Znalazłem dobrą ofertę, jednak sprzedawca to spadkobierca właściciela działki. Niestety, na tę chwilę nie ma jeszcze wpisu w księdze wieczystej. Czy mogę bezpiecznie nabyć tę nieruchomość?

Najistotniejsze jest, aby spadkobierca (właściciel) miał potwierdzone prawo do spadku, po to, by móc legitymować się nim wobec innych osób. Takie sformalizowanie następuje w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku bądź u notariusza. Po przeprowadzeniu stosownej procedury spadkobierca posiada odpowiednio prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku bądź zarejestrowany akt notarialny poświadczenia dziedziczenia. Wątpliwości w niniejszej sprawie są o tyle zasadne, że zakup nieruchomości zawsze musi poprzedzać dokładna analiza treści księgi wieczystej. Czyni się to nie tylko pod kątem sprawdzenia czy nieruchomość nie jest obciążona np. hipoteką bądź służebnościami, ale przede wszystkim czy osoba podająca się za właściciela faktycznie (prawnie) tym właścicielem w rzeczywistości jest. Wpis w księdze wieczystej właściciela nieruchomości ma nie tylko znaczenie informacyjne, ale także w stosunku do tego wpisu obowiązuje rękojmia wiary publicznej. Osoba, która kupuje nieruchomość od właściciela ujawnionego, ma pewność, że zawiera transakcję z osobą uprawnioną i nawet gdyby później okazało się, że jest inaczej, to nabycie od osoby ujawnionej w księdze jest chronione przez prawo. Podczas zawierania umowy sprzedaży sprzedający przedkłada stosowny wypis z księgi wieczystej na potwierdzenie swoich uprawnień do nieruchomości. Co więcej, każdy nowy właściciel nieruchomości ma obowiązek niezwłocznego złożenia wniosku o ujawnienie swego prawa w księdze wieczystej. Jeżeli nie wykona tego obowiązku, a osoba trzecia dozna wskutek tego szkody majątkowej, wówczas będzie zobowiązany do jej naprawienia.

W tej sytuacji konieczne będzie wykazanie, że spadkobierca ma formalne prawo do przedmiotowej nieruchomości i że wywodzi to prawo od poprzedniego właściciela (następstwo prawne po osobie wpisanej do księgi wieczystej). Stanowi o tym art. 34 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.). W odniesieniu do prawa własności wystarczające jest, aby kupujący, czyli Czytelnik, przedstawił w sądzie dokumenty, które będą potwierdzać, że swoje prawo nabył od kogoś, kto był uprawniony do rozporządzenia nim, pomimo tego, że w księdze wieczystej jeszcze jako właściciel nie figurował. Konieczne więc będzie dysponowanie stosownym dokumentem - prawomocnym orzeczeniem sądu stwierdzającym nabycie spadku po właścicielu bądź zarejestrowanym aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym u notariusza. Z całą pewnością notariusz nie odmówi sporządzenia takiego aktu notarialnego umowy kupna nieruchomości.