Kiedy księga wieczysta nie chroni nabywcy nieruchomości?

Jestem na etapie szukania nieruchomości celem zakupu. Do tej pory sądziłem, że wypis z księgi wieczystej będzie mnie chronił jako nabywcę. Dowiedziałem się jednak, że w niektórych sytuacjach takiej ochrony nie ma. O jakie wyjątki chodzi?

Ochrona, o której wspomina Czytelnik, to tzw. rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym. Istota ochrony sprowadza się do tego, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Wynika to z art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.).

Wyjątki od wspomnianej ochrony przewidują dalsze przepisy. I tak, w pierwszej kolejności rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Chodzi tu głównie o przypadki, gdy kupujący zawiera umowę kupna z osobą wpisaną do księgi jako właściciel, ale wie, że ta osoba nie jest rzeczywistym właścicielem nieruchomości (np. uzyskał tę wiedzę bądź od samego sprzedającego, bądź od osób trzecich). Gdyby Czytelnik nie kupił nieruchomości, ale miał otrzymać ją w darowiźnie, mógłby zostać zmuszony do jej wydania, jeżeli w przyszłości okazałoby się, że darczyńca wpisany do księgi wieczystej nie był jednak jej właścicielem.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

1) prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,

2) prawu dożywocia,

3) służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,

4) służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,

5) służebnościom przesyłu.

Warto zapoznać się dokładnie z zapisami w księdze wieczystej. Pod uwagę należy brać nie tylko same wpisy figurujące w księdze, ale również tzw. wzmianki - np. ostrzeżenia o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Takie wzmianki wpisami jeszcze nie są, niemniej stanowią informację ostrzegającą o złożeniu wniosku, który nie jest jeszcze rozpatrzony, a który może zostać w najbliższym czasie rozpatrzony pozytywnie, co skutkować będzie zamieszczeniem określonego wpisu do księgi wieczystej, np. dotyczącego obciążenia nieruchomości hipoteką.