Rodzaje hipotek i ich znaczenie

Dawny podział na hipotekę umowną zwykłą i kaucyjną przestał funkcjonować w przypadku nowo ustanawianych hipotek. Obecnie hipoteki dzielimy przede wszystkim na umowne (bez podziału na zwykłe i kaucyjne) oraz przymusowe. Niemniej jednak w księgach wieczystych jeszcze przez dziesiątki lat widnieć będą wpisy hipotek zwykłych i kaucyjnych.

Jak ustanowić hipotekę przymusową?

Hipoteka przymusowa to nie tylko domena egzekucji administracyjnej prowadzonej w celu ściągnięcia należności podatkowych czy zaległych składek ZUS. Hipotekę przymusową na nieruchomości dłużnika może uzyskać każdy wierzyciel, o ile tylko dysponuje odpowiednim tytułem wykonawczym (np. wyrokiem sądu zaopatrzonym w klauzulę wykonalności) lub tytułem zabezpieczenia (np. postanowieniem sądu o udzieleniu zabezpieczenia roszczenia, nakazem zapłaty wydanym w postępowaniu nakazowym).

Wpis hipoteki przymusowej na nieruchomości dłużnika daje lepszą pozycję w przypadku ewentualnej egzekucji z nieruchomości przez kilku wierzycieli wedle zasady "kto pierwszy, ten lepszy". Takie pierwszeństwo w przypadku podziału sumy uzyskanej z egzekucji zapewnia jednak hipoteka przymusowa wpisana przed zajęciem nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym przez innych wierzycieli. W trakcie postępowania egzekucyjnego wierzyciele mogą również wnosić o wpis hipoteki przymusowej do księgi wieczystej, jednak nie może ona już wyprzedzać należności wierzycieli, którzy wcześniej rozpoczęli lub przyłączyli się do egzekucji z danej nieruchomości.

Z kwoty uzyskanej z egzekucji zaspokaja się w kolejności określone kategorie kosztów i należności, poczynając od kosztów egzekucyjnych i należności alimentacyjnych, poprzez należności zabezpieczone hipoteką (w kategorii 5) aż po należności wierzycieli, którzy prowadzili egzekucję (kategoria 9) i inne należności. Zatem w celu zwiększenia szans na zaspokojenie wierzytelności warto postarać się o jej przesunięcie z kategorii 9 do 5. W tym celu wystarczy ustanowić hipotekę na nieruchomości kontrahenta. W porównaniu z innymi, "zwykłymi" wierzycielami, ten, który jest "hipotecznym", ma komfortową sytuację. W pierwszej kolejności, poza oczywiście należnościami z wyższych kategorii, to właśnie jego wierzytelność zostanie spłacona przed innymi i bez proporcjonalnego podziału.

Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa). Wystarczy wniosek do sądu, 200 zł tytułem opłaty sądowej i załączony w oryginale tytuł wykonawczy. Na nic się zda kopia wyroku poświadczona przez notariusza za zgodność z oryginałem. Podstawą wpisu w księdze wieczystej hipoteki przymusowej może być tylko oryginał tytułu wykonawczego (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 grudnia 2005 r., sygn. akt III CZP 101/2005).

Jak już wspomniano, hipoteka przymusowa może być również ustanowiona na podstawie postanowienia sądu udzielającego zabezpieczenia dochodzonego przed sądem roszczenia pieniężnego. Tego rodzaju sposób zabezpieczenia przewiduje art. 747 pkt 2 Kodeksu postępowania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. nr 43, poz. 296 ze zm.). Samo postanowienie sądu to jednak za mało. Również tutaj potrzebny jest wniosek uprawnionego wraz z załącznikiem w postaci wspomnianego postanowienia ze stwierdzeniem prawomocności.

Wniosek o wpis hipoteki przymusowej składa się do sądu wieczystoksięgowego prowadzącego daną księgę na formularzu KW-WPIS.

Formularz KW-WPIS można pobrać m.in. ze strony internetowej naszego Wydawnictwa: www.gofin.pl.

Hipoteka umowna

W przeciwieństwie do hipoteki przymusowej, ustanowienie hipoteki umownej - poza rzecz jasna wpisem do działu IV księgi wieczystej - wymaga oświadczenia osoby ustanawiającej hipotekę złożonego w formie aktu notarialnego (wyjątkiem są jedynie hipoteki bankowe). Nierzadko jednak także zgoda wierzyciela na ustanowienie hipoteki bywa wyrażana w tym samym dokumencie (akcie notarialnym), dzięki czemu podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej stanowi wówczas umowa ustanawiająca hipotekę.

Hipoteka umowna zabezpiecza wszelkie wierzytelności pieniężne, zarówno istniejące, jak i przyszłe (w tym także warunkowe), o ustalonej lub nieustalonej wysokości, w złotych lub walutach obcych. Obejmuje ona także mieszczące się w jej sumie roszczenia o odsetki oraz o przyznane koszty postępowania, jak również inne roszczenia o świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Hipoteka obciąża nieruchomość od chwili (dnia, godziny i minuty) złożenia wniosku o dokonanie wpisu. Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma więc moc wsteczną.

Istnieje możliwość określenia w umowie sumy hipoteki w innej walucie niż zabezpieczona wierzytelność. Dopuszczalne jest także zastępowanie zabezpieczonej wierzytelności inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. Ponadto hipoteka może zabezpieczać więcej niż jedną wierzytelność tego samego wierzyciela lub kilka pojedynczych wierzytelności różnych podmiotów, które uczestniczą w finansowaniu wspólnego przedsięwzięcia. W tym drugim wypadku należy powołać administratora hipoteki, którym może być jeden z wierzycieli albo osoba trzecia. Jego zadaniem będzie zawarcie umowy o ustanowienie hipoteki oraz wykonywanie praw i obowiązków wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem.

W razie wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości przysługuje, w granicach wygasłej hipoteki, uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Można wówczas ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie za zgodą uprawnionego którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość.

Hipoteka "bankowa"

Zamiast aktu notarialnego podstawę wpisu do księgi wieczystej stanowić mogą dokumenty bankowe stwierdzające udzielenie kredytu lub pożyczki bankowej. Jednak nie tylko one. Wówczas bowiem potrzebna jest umowa pomiędzy bankiem a jego dłużnikiem, w której ten ostatni ustanawia omawiane zabezpieczenie spłaty kredytu czy pożyczki, choć tego rodzaju dokument (np. umowa kredytu) nie jest załączana do wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

200 zł - opłata sądowa od wniosku o wpis hipoteki (zarówno umownej, jak i przymusowej).

PCC od hipoteki

Ustanowienie hipoteki podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Zastosowanie stawki podatku od czynności cywilnoprawnych nie jest uzależnione od rodzaju ustanowionej hipoteki. Jeżeli ustanowiona hipoteka zabezpiecza wierzytelności istniejące, należy stosować stawkę podatku w wysokości 0,1% kwoty zabezpieczonej lub zabezpieczonych wierzytelności. W przypadku gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelności o wysokości nieustalonej lub zabezpiecza zarówno wierzytelności istniejące, jak i wierzytelności o wysokości nieustalonej, wówczas podatek wyniesie 19 zł. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą złożenia oświadczenia o ustanowieniu hipoteki lub zawarcia umowy. Podatnikiem jest osoba ustanawiająca hipotekę. W razie aktu notarialnego podatek od czynności cywilnoprawnych pobiera od strony notariusz, a w przypadku hipotek bankowych samemu należy pamiętać o złożeniu do urzędu skarbowego w terminie 14 dni deklaracji podatkowej na formularzu PCC-3 oraz uiszczeniu podatku.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.)