Gazeta Podatkowa nr 77 (1118) z dnia 25.09.2014

Jak skorygować księgę wieczystą?

Stan prawny nieruchomości wynika przede wszystkim z księgi wieczystej, którą prowadzi właściwy ze względu na położenie nieruchomości sąd rejonowy mający w swej strukturze wydział ksiąg wieczystych. Bywa jednak, i to wcale nierzadko, że treść księgi wieczystej nie odpowiada rzeczywistości, np. gdy nieruchomość nabyta za czasów wspólności majątkowej małżeńskiej trafia za sprawą nieprawdziwego oświadczenia zawartego w akcie notarialnym do majątku osobistego jednego z małżonków bądź też, gdy dawno spłacona hipoteka wciąż widnieje w księdze.

Przykładów na błędne lub nieaktualne wpisy w księgach wieczystych można jeszcze wymienić wiele. Z wieloma problemami można sobie poradzić składając odpowiedni wniosek do sądu wieczystoksięgowego, jednak nierzadko zajdzie potrzeba złożenia pozwu o uzgodnienie treści księgi wieczystej.

Istotna treść księgi

Brak wiernego odbicia rzeczywistego stanu rzeczy w księdze wieczystej stwarza dość poważne ryzyko dla osoby, która w porę nie zadba o swoje interesy. W razie bowiem niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Mowa o tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Zatem jeśli małżonek wpisany do księgi wieczystej jako jedyny właściciel nieruchomości sprzeda nieruchomość innej osobie, to drugi z małżonków błędnie pominięty w dziale II księgi wieczystej w zasadzie nie będzie mógł kwestionować ważności takiej umowy, mimo że zbycie wspólnej nieruchomości wymaga także jego zgody, chyba że nabywca działał w złej wierze wiedząc o niezgodności treści księgi wieczystej względem stanu rzeczywistego.

Księgi wieczyste stanowią bowiem gwarancję pewności obrotu na rynku nieruchomości. Prowadzi się je w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Księgi wieczyste są jawne, wobec czego nikt nie może zasłaniać się nieznajomością wpisów istniejących w księdze wieczystej ani wniosków, których dotyczą wzmianki. Istotne znaczenie dla obrotu nieruchomościami mają również dwa domniemania: że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym oraz że prawo wykreślone nie istnieje.

Procesowe uzgodnienie KW

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym można żądać usunięcia niezgodności w trybie cywilnego procesu sądowego na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Z pozwem w tej sprawie należy wystąpić do sądu rejonowego właściwego według miejsca położenia nieruchomości i to niezależnie od wartości przedmiotu sporu. Opłata sądowa wyniesie jednak 5% od tej wartości. W pozwie można i na pewno warto zawrzeć wniosek o zabezpieczenie powództwa poprzez ujawnienie w dziale III księgi wieczystej ostrzeżenia o roszczeniu o usunięcie niezgodności. Podstawą wpisu ostrzeżenia jest nieprawomocne orzeczenie sądu lub postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia. Do udzielenia zabezpieczenia nie jest potrzebne wykazanie, że powód ma interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia.

https://ekw.ms.gov.pl/eukw/ - pod tym adresem internetowym można sprawdzić elektroniczną księgę wieczystą wpisując jej numer.

Sprostowanie księgi

Procesowy tryb uzgadniania treści księgi wieczystej nie jest odpowiedni do dokonywania sprostowań oczywistych omyłek, jak w przypadku błędnie zapisanego adresu nieruchomości. Do tego wystarczy wniosek o sprostowanie księgi wieczystej - najczęściej dotyczyć to będzie działu poświęconego oznaczeniu nieruchomości (dział I-O). Opłata sądowa od takiego wniosku kosztuje 60 zł, zaś formularze wniosków dostępne są na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości (www.ms.gov.pl) oraz w każdym sądzie rejonowym - wydziale ksiąg wieczystych. Należy jednak pamiętać o przywołaniu we wniosku podstawy sprostowania - może to być dokument już znajdujący się w aktach księgi wieczystej lub dokument załączany do wniosku np. w postaci wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków, przy czym nie wystarczy załączenie kopii takiego dokumentu.

Co istotne, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie rozciąga się na wpisy dokonane w dziale I-O księgi wieczystej (oznaczenie nieruchomości). Przykładowo wpis dotyczący powierzchni gruntu nie rozstrzyga o tym, że nabywana działka ma taką powierzchnię, jaka była ujawniona w księdze. Mniejszy w rzeczywistości obszar działki stanowi natomiast podstawę do dochodzenia przez kupującego uprawień z tytułu rękojmi za wady fizyczne sprzedanej nieruchomości.

Usunięcie wygasłej hipoteki

W praktyce jedną z najczęściej występujących przyczyn niezgodności treści księgi wieczystej ze stanem rzeczywistym jest dalsze utrzymywanie się wpisów w dziale IV księgi wieczystej dotyczących hipotek, pomimo spłaty wierzytelności, którą dana hipoteka zabezpieczała.

Istnieją w zasadzie dwa sposoby usunięcia wygasłej już hipoteki. Najprościej, najszybciej i najtaniej będzie złożyć do sądu wieczystoksięgowego wniosek o wykreślenie hipoteki z załączonym do wniosku oświadczeniem wierzyciela hipotecznego zawierającym jego zgodę na wykreślenie hipoteki z podpisem notarialnie poświadczonym. Opłata sądowa od takiego wniosku wynosi 100 zł. W przypadku jednak wykreślania dwóch hipotek naraz, co często ma miejsce z uwagi na niegdyś ustanawiane hipoteki zwykłe i kaucyjne (obecnie rozróżnienie to już nie obowiązuje), od każdej z wykreślanych hipotek należy wnieść osobną opłatę sądową.

W braku współpracy ze strony byłego wierzyciela hipotecznego właścicielowi nieruchomości pozostaje wspomniane już powództwo o usunięcie niezgodności, które może wytoczyć np. właściciel nieruchomości przeciwko byłemu wierzycielowi hipotecznemu, którego nieistniejąca już hipoteka wciąż figuruje w dziale czwartym księgi wieczystej. Jest to drugi ze wspomnianych sposobów doprowadzenia do usunięcia z księgi wieczystej "pustej" już hipoteki.

Co innego w przypadku, gdy właściciel ma na celu wykreślenie hipoteki nadal istniejącej i zabezpieczającej określoną wierzytelność - taką jednak, która nie może być zaspokojona z uwagi zwłokę wierzyciela lub inne trudności (np. gdy wierzyciel nie jest znany z miejsca zamieszkania). W takim wypadku dłużnik (właściciel obciążonej nieruchomości) może wnieść do sądu o wydanie zezwolenia na złożenie zabezpieczonej hipoteką kwoty do depozytu sądowego. Jest to jednak dość długotrwała, wymagająca dokonywania przez sąd ogłoszeń, procedura, pochłaniająca dość znaczne koszty (powyżej 1.000 zł, nie licząc samej spłaty hipoteki do depozytu). Na jej końcu składa się do wydziału ksiąg wieczystych wniosek o wykreślenie hipoteki, załączając pokwitowanie (zaświadczenie) o wpłacie sumy hipoteki oraz postanowienie zezwalające na przyjęcie takiego świadczenia do depozytu sądowego ze stwierdzeniem prawomocności.

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 6.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 2013 r. poz. 707 ze zm.)