Przygotowywanie projektu budowlanego po zmianach

Nadmierna liczba dokumentów, których wymaga się na samym starcie inwestycji, wydłuża proces budowy. Tzw. duża nowelizacja Prawa budowlanego, która weszła w życie we wrześniu br., i zmiany w zasadach przygotowywania projektu budowlanego mają ten proces usprawnić. Jeżeli jednak inwestor ma przygotowany projekt według starych zasad, to nie ma przeszkód, aby przedłożył go, ubiegając się o pozwolenie budowlane. Projekty sprzed nowelizacji zachowują ważność do dnia 19 września 2021 r.

Nowy kształt projektu

Zakres projektu budowlanego musi uwzględniać stopień skomplikowania robót budowlanych, specyfikę i charakter obiektu budowlanego, warunki ochrony przeciwpożarowej, o których mowa w przepisach odrębnych, oraz w zależności od przeznaczenia projektowanego obiektu budowlanego - niezbędne warunki do korzystania z obiektu przez osoby ze szczególnymi potrzebami. Zakres i treść projektu budowlanego muszą uwzględniać warunki ochrony przeciwpożarowej. Ponadto projekt budowlany powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lub w pozwoleniach wydawanych na podstawie przepisów szczególnych.

Projekt budowlany według nowych zasad składa się z trzech projektów zagospodarowania działki lub terenu, architektoniczno-budowlanego oraz technicznego. Dotychczas projekt budowlany był jednolitym dokumentem. Projekty budowlane w tym kształcie, na który składa się projekt zagospodarowania działki i projekt architektoniczno-budowlany, bez wyodrębnionego projektu technicznego, jak już wspomniano, można załączać do wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy przez rok od wejścia w życie nowych przepisów. Nowe projekty inwestor składa w organie administracji architektoniczno-budowlanej, którym najczęściej jest starosta, w trzech egzemplarzach, a stare - tak jak przed nowelizacją w czterech.

Zgodnie z nową procedurą organ administracji architektoniczno-budowlanej najpierw zatwierdza projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym w drodze decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę. Projekt techniczny przedkładany jest organowi nadzoru budowlanego dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Konsekwencją tego, iż projekt techniczny nie jest przedkładany staroście w momencie ubiegania się o pozwolenie, jest brak jego dostępności dla pozostałych stron postępowania. Nie oznacza to jednak, iż zostają oni pozbawieni swoich uprawnień odnośnie inwestycji na sąsiedniej działce. Nadal mogą bowiem złożyć odwołanie do organu wyższego stopnia, a także skargę do sądu na wydawane decyzje administracyjne w danym postępowaniu. Poza tym do wniosku nadal załącza się projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, a w nim można znaleźć wszystkie niezbędne informacje na temat danego zamierzenia budowlanego. Zgodność projektu technicznego z zatwierdzonym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym zapewnia projektant.

Zakres i formę projektu budowlanego określa rozporządzenie Ministra Rozwoju w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1609).

Obszar oddziaływania

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę zgodnie z art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu. Nowelizacja Prawa budowlanego zmieniła pojęcie obszaru oddziaływania obiektu. Obecnie, zgodnie z art. 3 pkt 20 wspomnianej ustawy, przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. W art. 5 pkt 9 Prawa budowlanego nakazano, aby przy projektowaniu obiektu zapewnić poszanowanie, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym dostęp do drogi publicznej. Określenie obszaru oddziaływania danego obiektu należy do projektanta.

Do obowiązków projektanta należy więc opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z wymaganiami ustawy, ustaleniami określonymi w decyzjach administracyjnych dotyczących zamierzenia budowlanego, obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej. Ponadto projektant zapewnia sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego oraz technicznego pod względem zgodności z przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności. Taki obowiązek nie dotyczy projektów obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, np. budynki mieszkalne jednorodzinne czy niewielkie obiekty gospodarcze.

Części składowe nowego projektu budowlanego

Projekt zagospodarowania działki lub terenu obejmuje:

-	określenie granic działki lub terenu,
-	usytuowanie, obrys i układy istniejących i projektowanych obiektów budowlanych, w tym sieci uzbrojenia terenu oraz urządzeń budowlanych sytuowanych poza obiektem budowlanym,
-	sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków,
-	układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem charakterystycznych elementów, wymiarów, rzędnych i wzajemnych odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich,
-	informację o obszarze oddziaływania obiektu.

Projekt architektoniczno-budowlany obejmuje:

-	układ przestrzenny oraz formę architektoniczną istniejących i projektowanych obiektów budowlanych,
-	zamierzony sposób użytkowania obiektów budowlanych, w tym liczbę projektowanych do wydzielenia lokali, z wyszczególnieniem lokali mieszkalnych,
-	charakterystyczne parametry techniczne obiektów budowlanych,
-	opinię geotechniczną oraz informację o sposobie posadowienia obiektu budowlanego,
-	projektowane rozwiązania materiałowe i techniczne, mające wpływ na otoczenie, w tym środowisko - charakterystykę ekologiczną,
-	informację o wyposażeniu technicznym budynku, w tym projektowanym źródle lub źródłach ciepła do ogrzewania i przygotowania ciepłej wody użytkowej,
-	opis dostępności dla osób niepełnosprawnych, w tym osób starszych (w przypadku obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego),
-	informację o minimalnym udziale lokali mieszkalnych dostępnych dla osób niepełnosprawnych w tym starszych (w przypadku budynków mieszkalnych wielorodzinnych),
-	postanowienie udzielające zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych, jeżeli zostało wydane.

Projekt techniczny obejmuje:

-	projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
-	charakterystykę energetyczną - w przypadku budynków,
-	projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
-	dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych (w zależności od potrzeb),
-	inne opracowania projektowe.