Kary za rozpoczęcie użytkowania budynku bez pozwolenia

Zakończyła się budowa budynku handlowego, ale nie mamy jeszcze pozwolenia na użytkowanie. Kierownik budowy przestrzega nas przed rozpoczęciem sprzedaży przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie i twierdzi, że może się to skończyć wysokimi karami. Jaka może być wysokość tych kar i czy mogą grozić za rozpoczęcie sprzedaży w wybudowanym już obiekcie, co do którego nie ma jeszcze pozwolenia na użytkowanie?

Czytelnik powinien najpierw uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Wynika to z art. 55 ust. 1 pkt 1b Prawa budowlanego (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.). Budynki handlu wymienione są wśród obiektów, w odniesieniu do których obowiązkowe jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie. Rozpoczęcie sprzedaży bez uzyskania takiego pozwolenia naraża na wysokie kary. Fakt przedwczesnego użytkowania obiektu może zostać ujawniony podczas kontroli, do której dojdzie po złożeniu wniosku na wydanie pozwolenia na użytkowanie. Podczas kontroli badane jest, czy budowę zrealizowano zgodnie z ustaleniami i warunkami określonymi w pozwoleniu na budowę. Jeśli inspektorzy stwierdzą, że obiekt jest już użytkowany, zostanie wszczęte postępowanie w sprawie nałożenia kary.

Wysokość kary zależy od kategorii obiektu budowlanego i jego wielkości. Aby ją policzyć, należy sięgnąć do załącznika "kategorie obiektów budowlanych" do Prawa budowlanego. Dla poszczególnych kategorii obiektów wskazane są w nim dwa współczynniki: kategorii obiektu (k) i wielkości obiektu (w). Karę oblicza się według wzoru: (k) × (w) × 5.000 zł. Przykładowo dla budynków handlu o kubaturze nieprzekraczającej 2.500 m³ kara wyniesie 75.000 zł.

Nie ma wątpliwości, że przystąpienie do sprzedaży bez uzyskania pozwolenia na użytkowanie obiektu stanowi nielegalne użytkowanie obiektu zagrożone karami. Można mieć natomiast wątpliwości, czy nielegalnym użytkowaniem będzie już samo umieszczenie w obiekcie sprzętów, np. mebli i innego wyposażenia. Jak stwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 grudnia 2012 r. (sygn. akt II OSK 1414/11), przystąpienie do nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego czy też jego części nie jest równoznaczne z umieszczeniem w nim sprzętów. Umieszczenie wyposażenia, maszyn, urządzeń w obiekcie budowlanym, nawet jeżeli wiąże się z przytwierdzeniem do tego obiektu, samo w sobie nie uzasadnia jeszcze twierdzenia o przystąpieniu do użytkowania obiektu. Umieszczenie tego rodzaju wyposażenia w określonych okolicznościach sprawy może mieć jedynie na celu przygotowanie do przystąpienia do użytkowania.

W praktyce najlepiej najpierw dopełnić formalności związanych z pozwoleniem na użytkowanie, a dopiero potem umieszczać w obiekcie sprzęty i wyposażenie, a tym bardziej - towar handlowy. Nawet to, że obiekt był tylko przez krótki czas użytkowany bez wymaganego pozwolenia, ale pozwolenie takie w końcu zostało wydane, nie uchroni przed karą - wynika z wyroku WSA w Gliwicach z 10 kwietnia 2013 r. (sygn. akt II SA/Gl 1227/12).